L’amministratore è chiamato in causa per qualsiasi azione relativa ad interessi comuni dei condòmini
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L’amministratore può essere chiamato in causa per qualsiasi azione relativa alle parti comuni dell’edificio. Una legittimazione passiva estesa ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condòmini (senza distinguere tra azioni di accertamento, costitutive oppure di condanna) pensata per agevolare i terzi che vogliano citare il condominio così da liberarli dall’onere di dover promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutta la compagine. Lo sottolinea il Tribunale di Potenza con sentenza 1359 del 1° dicembre 2021.
La vicenda
Coinvolto è un amministratore cui, per conto del condominio, una Srl notifica un decreto ingiuntivo. Pronta, l’opposizione. Per l’incasso della somma pretesa, si reclama, andava emessa condanna direttamente nei confronti dei morosi. Opposizione bocciata e decreto ingiuntivo confermato. Il condominio, tiene a marcare il giudice, nel proprio atto introduttivo non aveva contestato né l’importo delle fatture, né la sottoscrizione del contratto da tempo effettuata dalla società. La ragione della domanda e l’importo del denaro in questione, quindi, erano entrambi elementi pacifici. Ciò che è stato eccepito, invece, era l’illegittima emissione del provvedimento monitorio ossia che la società opposta avrebbe dovuto agire nei confronti dei condòmini morosi. Tesi errata.
La legittimazione passiva dell’amministratore
Difatti, ricorda il Tribunale, l’amministratore – come prevede il secondo comma dell’articolo 1131 del Codice civile – può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio. Del resto, le pronunce di legittimità hanno sempre sottolineato come tale norma, nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condòmini (senza distinzione tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi soccorrendo all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza necessità di promuovere il litisconsorzio passivo verso tutti i condòmini (tra le altre Cassazione 16901/12).
Peraltro, la riforma della materia introdotta con legge 220/12, ha mutato il disposto sancendo espressamente che il terzo creditore possa ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio e notificarlo all’amministratore, per poi richiedere a quest’ultimo l’elenco dei condòmini inadempienti nel pagamento delle spese condominiali ed agire esecutivamente, almeno preliminarmente, soltanto nei loro confronti. Infatti l’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, modificato dalla novella, ha dettato il principio di solidarietà condominiale con beneficio di escussione del singolo moroso.
Il principio di solidarietà condominiale
Ecco che, qualora il creditore, previa escussione dei morosi, non avesse soddisfatto il proprio credito, potrà sempre agire esecutivamente nei confronti degli altri. Viene da sé che possa agire in sede monitoria e procurarsi un titolo esecutivo nei confronti del condominio (Tribunale di Teramo, ordinanza del 19 aprile 2019). Pertanto, solamente dopo aver ottenuto un titolo verso il condominio, scatta l’obbligo di chiedere all’amministratore l’elenco dei morosi, agendosi in via esecutiva prima soltanto nei loro confronti per il recupero del proprio credito e, in caso di mancato o parziale soddisfo, anche nei confronti di chi sia in regola con i pagamenti. Per dette motivazioni, l’opposizione formulata non poteva essere accolta ed il Tribunale di Potenza non poteva che confermare il decreto ingiuntivo.