Il conduttore deve risarcire il locatore se riconsegna l’immobile con danni slegati dall’uso normale
Nt+condominio24ore – giovedi 3 novembre
Se, al momento della riconsegna, l’immobile locato presenta danni eccedenti il degrado dovuto al suo uso normale, l’inquilino sarà tenuto a risarcirli. Il proprietario, dunque, potrà addebitargli la somma necessaria a ripristinare il bene nelle condizioni in cui glielo aveva concesso, dedotto il deterioramento ordinario. Non potrà, però, pretendere i costi per ristrutturazioni e migliorie che vadano oltre questi limiti. Lo scrive il Tribunale di Padova con la sentenza 1232/2022.
I fatti di causa
Ad agire è il proprietario di un appartamento che, lamentato il mancato pagamento dei canoni e delle spese condominiali da parte degli inquilini, chiede la convalida dello sfratto per morosità e un decreto ingiuntivo per il recupero del credito. Peraltro, aggiunge, l’immobile gli era stato riconsegnato dal fratello di un conduttore, immesso nel godimento a sua insaputa. In ogni caso, prosegue, rientrato in possesso dell’abitazione aveva notato una serie di danni che rendevano necessari alcuni interventi di ripristino. Di qui, la richiesta della somma spettante come penale prevista nel contratto per l’occupazione senza titolo conseguente al dichiarato inadempimento dei conduttori, del ristoro dei danni e delle spese condominiali non corrisposte. Il Tribunale accoglie le domande ma taglia l’importo preteso. Provata la stipula del contratto di locazione e la sua risoluzione per inadempimento dei conduttori, era stata dimostrata anche la sussistenza di danni che interessavano sanitari, finestre, portefinestre, controsoffitti, muri, pensili della cucina ed interruttori.
I danni che prescindono dal deterioramento da uso ordinario vanno risarciti
Sul punto, la giurisprudenza afferma che, alla riconsegna del bene, spetta al conduttore provare la non imputabilità a sé dei danni riscontrati all’immobile, che si presume consegnato in buono stato fin dall’inizio del rapporto, esclusi soltanto i danni da normale deterioramento o consumo in base all’uso dedotto in contratto. Ma, nella vicenda, i conduttori – neppure costituitisi in giudizio – non avevano fornito alcuna prova in tal senso, per cui andavano ritenuti responsabili dei danni e condannati a risarcirli.
L’importo che il Tribunale riconosce al proprietario, tuttavia, andava ricalcolato al ribasso. Difatti, ricorda, quando alla riconsegna la cosa locata presenti dei danni eccedenti il degrado dovuto al suo normale uso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcirli per cui il locatore può addebitargli la somma necessaria al ripristino del bene nelle condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. Egli, però, non potrà pretendergli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che oltrepassino questi limiti.
Illegittimo il ristoro teso solo a ristrutturare l’immobile Ecco che, mancando prove contrarie da parte del proprietario, doveva presumersi che l’alloggio fosse stato da lui utilizzato in precedenza e che per quel motivo alla prima consegna ai conduttori già non si trovasse nello stato di nuova costruzione. In sostanza, le opere di ripristino di cui voleva essere ristorato, non erano tese solo a rimediare ai danni causati dagli inquilini ma a rimettere a nuovo l’appartamento. E ciò non poteva loro addebitarsi, pena un arricchimento ingiustificato del proprietario. Di qui, la soluzione adottata dal Tribunale di Padova di condannare i conduttori al risarcimento dei danni provocati ma non anche ai costi per il restauro completo del bene.